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行业常识

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物业管理基本知识培训

发布时间:2016/12/27 点击量:0
  一. 基本概念
  1. 物业 是一个广义的范畴。汉译为“财产,资产,拥有物,房地产”等。从物业管理的角度来说,物业是指已建成投入使用的各类建筑物和相关设备,设施和场地。建筑物可以是一个建筑群,如住宅小区,工业小区,机场,码头。也可以使单个建筑,如一幢高楼或多层住宅楼,商业大厦,宾馆,停车场等。同时,物业也是单元房地产的称谓,如一个住宅单元。另外,物业也只与上述建筑物相配套或为建筑物使用者服务的室内外各类设备,市政公用设施和与之相邻的场地,庭院,道路等。
  2. 物业管理 指物业管理经营人受物业所有人委托,按照国家法律和管理标准行使管理权,运用现代科学和先进的维护养护技术,以经济手段从事对物业的养护,修缮,经营,并为物业是用人提供多方的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济价值的一种活动。
  物业管理起源于19世纪60年代的英国,于20世纪60年代从英国传入香港。内地的物业管理是从20世纪80年代开始兴起的,最早的是深圳市物业管理公司,于1981年3月10日成立。
  3. 物业经营人 是指从事物业管理的企业或组织(通常是指物业管理公司)。物业经营人的资格应为当地政府主管部审批,并在工商行政管理部门注册,登记方可取得。
  4. 物业所有人 是指房屋所有权人和土地使用权人,即业主,可以是业主个人,单位,国家。
  5. 物业管理企业 通常称为物业管理公司。是指依法设立的,为住宅区,工业区,写字楼,商住楼等各类物业及相配套的公司设施,设备,公共场地提供专业化,一体化的管理服务的企业法人。包括物业管理专营企业和兼营企业。物业管理公司按所具备的资质条件,分为三级。目前物业管理公司主要有附属于大型发展上的物业管理公司,几度利益专业身份接受业主委托管理物业管理公司。
  6. 业主大会 是由全体业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。每年至少召开一次。参加大会的人数必须有已住用业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行。
  7. 业主委员会 是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。由业主大会从全体业主中选举产生,经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家保护。《吉林省物业管理条例》规定:物业已交付使用的建筑面积达百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十,切使用已超过一年的,应召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
  8. 楼盘 该物业的别称。
  9. 踩盘 是指与房地产行业有关的专业人员(包括房地产开发公司,销售代表公司,广告公司等销售,物业管理设计技术等)对其他房地产公司的物业进行了解,观摩,甚至是刺探商业机密的行为。从销售方式,物业管理效果建筑设计及广告宣传等各方面。
  10. 投资商 直接出钱建造物业的个人或企业。
  11. 发展商 为开发一个房地产项目,而成立的一个公司。它代表投资商全面负责,开发,建造物业。当该房地产项目全部完成时,该公司就会解散或经批准继续开发下一个房地产项目。
  12. 承建商 负责建造物业的工程队。可细分为土建,基建安装,园林绿化等几项大项目。
  13. 代理商
  由发展上聘请为该物业的销售而进行全面的策划包装及负责推销的公司
  14. 多层住宅
  九层或九层以下的建筑物
  15. 高层住宅
  十层或十层以上的建筑物
  16. 小高层住宅
  一般指十二层带电梯的建筑物
  17. 物业管理公司
  是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业型经济实体。物业管理企业是独立的法人,必须有明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程,能够独立承担民事和经济法律责任
  18. 《管理公约》
  是物业管理公司与辖区的业主在志愿一致的基础上双方协定、签署的契约,对协议双方均具有约束力,一般由物业管理公司拟定,经业主同意并经双方签署后生效。
  19. 《业主公约》
  是一种公共契约,属于协议,合约的性质,是由全体业主承诺的,并对全体业主(包括非业主使用人)有共同的约束力的,关涉业主在物业使用、维护和管理等方面权利、义务的行为守则
  20. 物业管理费
  是指在物业管理范围内,物业管理公司为业主或用户提供标准服务和要托服务所收取的有偿服务费
  21. 物业管理费的构成
  1) 人员工资及福利,包括工资、津贴、福利、工会经费、社会保险费等;
  2) 公共物业及配套设施的维护保养费:包括外墙、楼梯、电梯系统、空调系统、消防系统、给排水系统、配电系统、电信系统等的维护保养;
  3) 保险、包括财产保险、人身保险及公众责任险等的支出;
  4) 保安费用;
  5) 清洁费,包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运的费用)
  6) 绿化费,包括公共区域的绿化摆设及养护;
  7) 办公费,包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;
  8) 节日装饰费,如重大节日的场地布置等的支出;
  9) 更新储备金,用于物业配套设施的更新费用
  10) 聘请专业人士费用,如聘请律师、会计师等支出
  11) 法定税费,包括营业税、城建税、教育费附加、防洪费
  12) 经理人酬金(指物业公司应该取得的利润)
  22. 固定资产
  是指使用期限较长,单位价值较高,在使用过程中保持原有实物形态的资产,是物业管理公司进行有偿服务所必需的物质条件。
  23. 固定资产范围:
  使用年限在一年以上的房屋建筑物及与经营有关的机器、设备、工具等,或单价超过2000元且使用年限在两年以上的不属于经营主要设备的其他物品,均列为固定资产;固定资产可分为房屋及建筑物、机器设备、家具设备、电器设备、交通运输工具和其他设备等几大类。
  24. 公用部分
  建筑物的全部,但不包括土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用,占用或享用的部分;
  25. 公用部分包含的内容:
  1) 外墙继承重墙,地墓,柱,梁及其他结构性支撑物;
  2) 围绕通道,走廊及楼梯的墙壁;
  3) 屋顶、烟囱、山墙、雨水渠、避雷针、碟形卫星天线及附属设备,天线及天线电源;
  4) 护墙、围墙及边界墙;
  5) 两个或多于两个单位共用的通风口;
  6) 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水处理设施、排水渠、粪管、废水管、沟渠、水道、雨水渠、导管、落水管、电缆、阴沟、垃圾槽、卸斗及垃圾房;
  7) 通道、走廊、楼梯、楼梯平台、光井、楼梯窗框及所装配的玻璃、升降口、屋顶通道及通往屋顶的出口及门闸;
  8) 升降机、自动梯、升降机井及有关的机械器材和放置机械器材的地方;
  9) 照明设备、空调设备、中央供暖设备,以及普遍供所有业主使用成为所有业主利益而摄制的装备,以及安装、设置此等设备,装置的任何房间或小室;
  10) 设置在任何单位内但与建筑物内其他单位或其他单位或其他部分一起供人使用的固定装置;
  11) 草地、花园及游乐场,以及任何其他康乐活动场地;
  12) 游泳池、网球、高尔夫球厂以及包容或容纳任何运动或康乐活动设施的处所;
  13) 会所、健身室等以及包容舰体或休息设施的处所。
  26. 物业管理维修基金:
  是指房屋公用部位、公用设施、设备维修、更新、保养时所需的费用,根据《吉林省物业管理条例》和《吉林省物业管理办法》的规定,由物业建设单位按物业总投资的百分之二,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划给业主委员会。
  27. 吉林省物业公司管理条例:
  是吉林省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过,自1998年10月1日起执行,为规范物业管理,明确业主、使用任何物业管理公司的权利和义务,保障物业的合理使用,而制定的地方性管理条例,该条例为目前吉林省物业管理企业主要管理执行条例。
  28. 吉林省物业管理办法:
  2001年2月12日长春市政府常务会议审议通过,为加强物业管理,维护业主,使用人及物业管理公司的合法权益,保障物业的合理使用,而制定的地方性行政法规,为长春市目前的最新物业管理行政法规,长春市目前执行的是:《长春是物业管理条例实施细则》。
  29. 用地面积:
  指一个物业实际所占用的土地面积。
  30. 房屋完好率:
  是针对房屋保养维护情况提出的要求,指物业管理单位经过日常对房屋公共部位的保养,使公共部位建筑设施保持完好的比率,他不但包括本物业的阳台、走廊、通道、路面、外立面等建筑部位的完好,也包括下水道井盖、沙井盖、地漏等附年的完整性,是午夜评优达标的主要指标。
  31. 一证三书:
  指的是《房地产开发建设项目竣工验收合格证》、《商品房住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》、《商品房住宅交楼书》,最早是1993年11月,由国家建设部提出,是为保障购房消费者利益而要求开发商交楼是必备的证件,是商品房合法型及质量过硬的保证,(长春市1998年七月三日吉建房字[1998]079号文转发了建设部“一证三书”的规定)
  32. 房屋设备:
  是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的简称,如给排水设备、消防设备、供冷、通风设备等。
  33. 商品房:
  是指国家或开发企业投资建造的,按市场价全额出售给购房者住用的住宅,以及其它以市场价格交易的各类住宅,(单位房、公有住房不属商品房)
  34. ISO9000质量保证体系:
  是国际标准化组织发布的质量管理和质量保证系列,以协助企业建立完善的文件记录和保持高效率的质量体系,以此属行对品质的承诺和满足用户的需要,(物业管理企业执行ISO9002质量保证体系的物业管理企业长春市最早,也最多,长春市目前有10几家物业管理公司,通过ISO9002质量体系认证)
  35. TOWN HOUSE(联排别墅)
  此英文直译为“城镇住宅”,通常指的是联排别墅,是一个家庭(或一个人)使用的住宅,又在一边活两边的墙与类似的住宅相连,住宅测向没有空地,其在节约土地的前提下,其本保持了独立式小住宅的特点,即独门独户独院。
  TOWN HOUSE 主要有双拼、叠拼、联排三种类型,一般由几幢三层或小于三层的单户别墅并联组成的联排式住宅,建筑面积一般是每户150-250M2,每户独门独院,院子一般不超戳50平方米,另外还有专用车位(库)或地下室,容积率一般在0.5—0.8之间,(如:丽江花园的TOWN HOUSE,锦绣香江花园的TOWN HOUSE)
  36. 房地产行政主管机关:
  物业公司所在地的上级行政主管部门是国土房管局
  37. 上级行政主管部门:
  物业所在地的国土房管局,负责对物业公司的资质评定及业务指导。
  38. 容积率:
  该物业的总建筑面积除以占地面积,容积率越低,说明该物业的建筑物层越低,入住人数越少,(一般室内住宅小区的容积率较高,密度越大;市郊的住宅小区一般占地面积大,容积率一般较低,密度较小,如:锦绣香江花园。)
  39. 建筑密度:
  建筑物占地面积与物业总占地面积之比,密度值越大,道路与绿化面积越少,反之越多。
  40. 房屋的建筑面积:
  指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯的等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2)永久性建筑,(目前长春市最新规定:房地产开公司售楼一套内建筑面积计算购房面积)
  41. 房屋的使用面积:
  房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平摄影计算)
  42. 红外线报警系统:
  由防盗主机、键盘、门窗传感器、变压器、电平等组成,如果在重点部位人为使传感器进入报警状态,传感器被纳入系统,一旦在禁止入内的时间内有人出入,传感器就会通过防盗主机发出警报,(属智能化系统的一个方面)
  43. 门警管理系统:
  由控制器、进出门读卡机、报警传感器、警报器、电磁锁、出门按钮、们传感器等组成,该系统最大的特点是为监视及控制人员进出第一区域提供了完备的功能,(属智能化系统的一个方面)
  44. 电子巡更仪(又叫巡逻到位仪)
  它是一种能弥补控制不到的部位或死角,也能对巡逻保安人员的共进行督察的仪器,他由手机、墙机、打印机等组成,墙机主要安装在每个楼层通道即公共场所的墙上,在正常情况下,它处于充电的状态,但是一旦供电线路出现停电,他就能自动启动照明,以供紧急使用。
  45. 居住小区:
  指与居住人口规模(0.8万—1.8万人)相对应的,配件有一套能满足该居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
  46. 销售面积:
  指套内面积+公摊的功用建筑面积
  47. 公用建筑面积:
  整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之河,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,(楼顶天台,电梯件,走火楼梯,为该大厦服务之电房等)例如:住宅大堂,电梯前厅
  48. 电子摄影机:
  也叫探头,一般安装在大厦、小区的重要部位,如大门口、电梯口、电梯内、停车场、各楼层公共走道、大堂、后堂等。
  49. 室外消火栓:
  安装在室外的消防用的管道上的一种装置,有出水口和水门,供救火时按水龙带用。
  50. 竣工验收:
  是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用或投产的条件后,承建单位需向建设单位办理交付手续,在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会,对竣工项目进行检验,在人为工程合格后办理工程接受手续,把产品移交给建设单位这一交接的全过程。
  51. 接管验收:
  是指物业管理公司接管开发单位,承建单位(或个人托管)的新建房屋(或原有房屋)时,在竣工验收的基础上以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的在检验。
  52. 入伙:
  一般所说的楼宇的入伙,即收楼,指购房者在接到发展商通知后与发展商(物业公司)办理相关的手续后进房入住。
  53. 物业管理招标、投标:
  是指开发公司或业主委员会即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求的标准的招标文件,向社会公开招聘,并采取科学方法进行分析和判断,最终确定物业管理企业的全过程。
  54. 商场物业:
  是指建设规划中必须用于商业性质的房地产,包括各类商场,购物中心,购物广场各种专业性市场。
  55. 住宅小区物业:
  即人们集中成片居住的区域或区块,指各地兴建的市政配套比较完善,公用设施比较安全,经过统一规划中建成的新型成片住宅区。
  56. 会所:
  是指能给人们提供健康、娱乐、沟通交流的场所,他有两种形式:
  以完善服务项目为目的附属形式,住宅小区会所;(如碧桂园,祈福新村均有大型配套的会所,锦绣香江花园将修建六星级的多功能会所)
  以盈利为目的形式,(如广州金碧花园内的“金碧大世界”)
  57. 智能物业:
  又称智能化物业,概要的说是指拥有集成的楼宇自动化控制系统与现代化通信网络设施,能对物业的报案,效仿,环境等许多方面景星自动监控,能为用户提供信息传输便利和良好环境,具有高度综合管理功能的现代物业,包括综合布线系统,楼宇自动化系统,闭路电视监控系统,电子门锁管理系统,保安巡更系统,程控交换机系统,公共广播系统等十几个系统,(目前广州市丽江花园,中海锦苑,帝景苑,深圳市梅林一村等一批高档物业为智能化小区)
  58. 智能化住宅:
  是指经过严格设计配置有综合布线系统,计算机和各种自动化设备,住户可以对家用电器,居家安全,室内环境等各方面进行预设控制等能轻松上网,享受各种网上服务的住宅,(如丽江花园星海洲即为智能化住宅)
  59. 管理技巧:
  是管理者为达到管理目标,在一定的管理理念和原则指导下,圆满解决管理过程中所遇到的各种问题的综合性的处理方法和艺术。
  60. 室外消火栓:
  安装在室外的消防用的管道上的一种装置,有出水口和水门,供救火时按水龙带用。
  61. 社区:
  1) 是社会学概念,它是指一个相对独立和稳定的地域,以及在该地域上有某种关系而产生的有某些相同意识,利益和行为的人群组成的一种相对完整的有机体,构成社区的四要素:
  2) 相对独立和稳定的区域;
  3) 有一定关系和收益的人口集团;
  4) 有公共利益的管理机构;
  5) 居民在地域上的归属感、参与感和心理上的认同感,及由此产生某些团体的意识和行为;
  62. 传统房产管理:
  是计划经济管理模式下的行政性福利性的管理,他实施管理的实体市政府的职能部门即房管部门,提供的劳务是无偿的。
  63. 现代物业管理:
  是市场经济管理模式下的经营性服务性的管理,管理的实体是具有法人资格的专业企业,业主处于主导地位,物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系,提供的服务是有偿的。
  64. 生态住宅:
  是指住宅的维护结构和供热、空调系统等进行节能设计,建筑节能至少要达到50%以上,室外空气质量要达到二级标准,室外日间噪声小于50分贝,夜间小于40分贝,市内日间噪声小于35分贝,夜间小于30分贝,生活垃圾要全部装袋,密闭容器存放,收集率达100%,分类率达50% 。
  65. “三表”自动抄送:
  是小区智能化系统的一个方面,通过管理处配用的抄表软件,直接查询住宅小区中每个住户的水表、电表、煤气表的使用度数及该交纳的费用,并将有关救掘进行储存,打印和统计等处理。
  66. 物业清洁“开荒”
  是物业保养行业的专门用语,指对装修完成后对物业或久未清洁的物业从室内到室外进行一次全面、彻底的清洁,如本公司售楼部在装修完成后,就需要经过大清洁方能迁入办公。
  67. 物业管理的“三华一型”:
  指的是社会化、专业化、企业化、经营型,社会化指的是它摆脱了过去的那种自建自管的分散管理体制,替多个户权单位、产权人找到了一个总管家,同时也为政府各管理职能部门找到一个社会总代管,专业化指的有专门的物业管理企业通过委托合同的签订,按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理,企业化指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理的过程,经营型指的是物业管理所提供的商品是劳务和服务,他推行的是有偿服务,合理收费。
  68. 复式住宅:
  在一个建筑结构层内,制造两个或多个建筑平面层,形成一个户型,一般在建筑的顶层建造复式住宅,能充分利用空间。
  69. “酒店式”服务:
  是一种现代新式的住客管理服务,它包括:房间清洗,以无洗熨,送餐服务,维修有电,疏通下水道,修水喉,电闸,电话唤醒留言,代请医疗服务,商务服务,小型会议场所,高级私人会所,健身时,桑拿,酒吧,娱乐设施等等。
  70. “一站式”服务:
  是目前最新、最受欢迎的物业管理服务,及所有的客户需求项目都能在管理处一站办到,如保姆、家政、医疗、小孩入托、入校、洗衣、订票、代租代售等全部由管理处承办,不用业户亲力亲为,省时省力。“一站式” 服务与“酒店式”服务相比,服务更周到,细致,范围更广。
  71. 物业管理委托合同:
  物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的,在提供一定的物业管理服务的同时,应获得相应的报酬,同样,业主在享受到这些管理服务的同时,也应付出相应的费用,物业管理企业与业主方面的这种经济关系通过合同的形式加以确认和保证,这种合同就叫做物业管理委托合同。
  72. 公共设施:
  是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场(裤)、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。
  73. 公共设备:
  是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
  74. 物业管理收入:
  是指企业向物业产权人,使用人收取的公共性服务费收入,公众代办性服务收入和特约服务收入。
  75. 物业经营收入:
  是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人,使用提供的房屋建筑屋和共用设施取得收入,如房屋出租收入和经营停车场,游泳池、各类球场等公用设施收入。
  76. 经理人酬金:
  也称管理者酬金,是管理公司与发展商或业主委员会商定的一个按管理公司管理费收入/支出的一定比例,提成给管理公司为企业利润的资金。